Ein strengeres Vorgehen gegen die in Wohnzonen verbotenen Kurzzeitvermietungen, geringere Leerstände in Gemeindebauten, klarere Regeln bei der Förderung von Wohnbau und ein Kodex für Gemeinnützige: Das sind zentrale Empfehlungen, zu denen der Rechnungshof in einem am Freitag veröffentlichten Bericht kommt. Dafür wurde auf eine Anfrage der FPÖ hin der geförderte und gemeinnützige Wohnbau in Wien im Zeitraum von 2013 bis 2018 unter die Lupe genommen.

Die überhandnehmende touristische Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb war in den letzten Jahren – zumindest vor der Corona-Pandemie – ein Problem in manchen Wiener Grätzeln. Dadurch wurden dem regulären Mietmarkt Wohnungen entzogen. Mit einer Novelle der Bauordnung, durch die diese Kurzzeitvermietung in sogenannten Wohnzonen nicht mehr gestattet ist, wurde vor gut zwei Jahren versucht, das Problem in den Griff zu bekommen. Diese Wohnzonen sind im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan ersichtlich, viele befinden sich innerhalb des Gürtels.

Überschaubarer Erfolg

Der Erfolg der Novelle dürfte laut Rechnungshof-Bericht allerdings bisher überschaubar sein: "Die zuständige Baupolizei untersagte nur einmal im April 2019 die gewerbliche Kurzzeitvermietung für zwei Wohnungen in einer Wohnzone", heißt es dazu. Die Stadt müsse die Missachtung des Verbots konsequenter verfolgen, heißt es außerdem im Bericht.

Laut Baupolizei wurde von Ende 2018 bis Ende 2020 in zumindest sechs Fällen ein Bauauftrag zur Unterlassung der Kurzzeitvermietung erteilt, wie der STANDARD erfuhr.

Ein rascheres Vorgehen gegen touristische Wohnungsvermietung fordert in einer Reaktion auf den Bericht auch David Ellensohn, Klubobmann der Grünen in Wien. Er wünscht sich auch eine Abgabe auf nicht dauerhaft bewohnte Wohnungen, an denen kein Hauptwohnsitz besteht. "Damit ist dann auch für die Baupolizei schnell klar, welche Wohnung dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung steht und welche anderweitig verwendet wird – oder eben nicht", heißt es in der Aussendung.

Mehr sanieren, Leerstand verringern

Aber zurück zum Rechnungshof-Bericht: Auch die Wiener Gemeindebauten wurden dafür unter die Lupe genommen. Im Jahresschnitt wurden jährlich 3.286 Mietwohnungen saniert, was lediglich 45 Prozent der von Wiener Wohnen angestrebten Sanierungsrate entsprach. Ein längerer Sanierungszyklus und damit spätere Sanierungen würden höhere Kosten verursachen, heißt es dazu im Bericht.

Zudem seien bei drei näher überprüften Sanierungsobjekten Mehrkosten vor allem aufgrund späterer Bauherrenwünsche entstanden. "Es ist wesentliche Aufgabe eines Bauherrn, die Planung vor der Ausschreibung so weit zu entwickeln, dass möglichst wenige Änderungen bei der Bauausführung erforderlich werden", heißt es im Bericht.

Weiters ist der Leerstand bei Gemeindewohnungen zwischen 2013 und 2017 um 82 Prozent gestiegen, nämlich von 4.892 auf 8.908. Dafür sank 2018 die Anzahl leerstehender Wohnungen auf 7.689. Wiener Wohnen habe zuletzt mehr Geld in eine "Brauchbarmachung" von Wohnungen investiert, daher rechnet man beim Rechnungshof mit einer weiteren Verringerung der Leerstände. Als Ziel wird ein Leerstand von 4000 Wohneinheiten ausgegeben.

Im Förderdschungel

Ein Kritikpunkt sind auch die für ein Förderzusagen relevanten Gesamtbaukosten bei Neubauprojekten. Diese wurden im Juli 2016 auf 1.800 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche angehoben. Später wurde diese Gesamtkostenobergrenze aufgehoben. Stattdessen waren angemessene Gesamtbaukosten nun über die Vergabe von Leistungen zu beurteilen.

Die entsprechende Verordnung sei aber zu dem Zeitpunkt nicht aktuell gewesen und habe Lücken aufgewiesen, heißt es im Bericht. Die Prüferinnen und Prüfer empfehlen der Stadt Wien daher, eine dem Stand des Vergaberechts entsprechende Verordnung über die Vergabe von Leistungen zu erlassen – und deren Einhaltung zu überprüfen.

Weiter geht es im Förderdschungel: Mit der Wiener Wohnbauinitiative kam 2011 noch eine zusätzliche Förderungsmöglichkeit für Wohnbauten hinzu, bei der sich auch gewerbliche Bauträger Förderungen abholen konnten – dafür müssen sie in den Wohnbauten aber die Mieten bis Ende der Darlehenslaufzeit oder zehn Jahre nach Fertigstellung deckeln.

Plötzlich Marktmiete

Danach könnten gewerbliche Bauträger allerdings plötzlich Marktmieten für die Wohnungen verlangen, sogar wenn sie vergünstigte Grundstücke der Stadt Wien erhalten haben. Die Bauträger müssten in einem solchen Fall zu einer mit gemeinnützigen Bauvereinigungen vergleichbaren Mietzinsbildung verpflichtet werden, empfehlen die Prüferinnen und Prüfer.

Laut Stellungnahme der Stadt Wien im Bericht werde dieser Empfehlung bereits nachgekommen, indem in städtebaulichen Verträgen entsprechende Mietzinskonditionen vereinbart werden. Zudem gebe es seit 2018 die Widmungskategorie "Geförderter Wohnbau".

Bei sogenannten Smart-Wohnungen, also besonders kompakten und daher günstigeren Wohnungen, fehlen dem Rechnungshof zudem die genauen Anforderung zur Gewährung einer solchen Förderung. Der Begriff könne außerdem für Verwirrung sorgen.

Gemeinnützige Bauträger

Auch gemeinnützige Bauträger wurden für den Bericht unter die Lupe genommen. Hintergrund der Anfrage des Wiener Gemeinderates Anton Mahdalik (FPÖ) vom Jänner 2019 waren rechtliche Streitereien zum gemeinnützigen Wohnbauträger WBV-GFW, vormals WBV-GÖD, die bis heute nicht ganz gelöst sind.

Hier wird das Bundesministerium für Digitalisierung und Wirtschafsstandort vom Rechnungshof aufgefordert, mit dem Österreichischen Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen – Revisionsverband einen Zeitplan für die Erstellung eines Corporate-Governance-Kodex zu vereinbaren.

Diesen Kodex gibt es bereits: Er wurde laut dem Österreichischen Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen – Revisionsverband Anfang Dezember 2020 beschlossen.

Die Wiener FPÖ ortet als Reaktion auf den Bericht in einer Aussendung einen "Bedarf an erhöhter Transparenz" sowie "schwerste Mängel im sozialen Wohnbau". (zof, 22.1.2021)